Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand?

Wenn Vermieter nach dem Kauf in ihre Immobilie investieren, können Sie das beim jeweiligen Finanzamt angeben. Aufwendungen zur Erhaltung der Immobilie lassen sich in den meisten Fällen sofort geltend machen, bei Schönheitsreparaturen ist dies oftmals nur über einen langen Zeitraum möglich. Doch wie verhält es sich mit Reparaturen bei durch Mieter verursachten Schäden?

Vermieter können Kosten, die für Reparaturen an von Mietern verursachten Schäden entstehen, direkt als Werbungskosten absetzen. Das geht auf eine jetzt veröffentlichte Entscheidung des Bundesfinanzhofs in München zurück (Az.: IX R 6/16). Die obersten Finanzrichter sind der Auffassung, dass Ausgaben, die zur Beseitigung von Substanzschäden getätigt werden, nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen.

Kauf von Eigentum

Im betreffenden Fall hatte die Klägerin im Jahr 2007 eine vermietete Eigentumswohnung gekauft. Die Mieterin weigerte sich, Nebenkosten zu zahlen woraufhin das Mietverhältnis gekündigt wurde. Bei der Wohnungsübergabe wurden zahlreiche Mängel und Schäden festgestellt. So waren unter anderem die Scheiben an den Türen eingeschlagen und Bodenfliesen zerstört. Außerdem wies die Wohnung einen starken Schimmelbefall auf und ein Rohrbruch im Badezimmer, der Folgeschäden verursachte, wurde nicht gemeldet.

Das Urteil

Die betroffene Vermieterin machte in Ihrer Steuererklärung für das Jahr 2008 die Kosten für Reparaturen in Höhe von 20.000 Euro als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend. Das zuständige Finanzamt lehnte das ab, mit der Begründung, dass es sich bei den Kosten um anschaffungsnahe Herstellungsnebenkosten handle. Der angegebene Betrag überschreite 15 Prozent der Kosten für die Anschaffung. Aus diesem Grund könnten die entstandenen Kosten lediglich im Zusammenhang mit der Absetzung für Abnutzung (AfA) in Höhe von 2 Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren geltend gemacht werden.

Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand

Die Klage der Vermieterin vor dem Bundesfinanzhof war erfolgreich. Die Richter waren der Meinung, dass zu den Herstellungskosten auch die Kosten für die Beseitigung verdeckter Mängel, die zum Zeitpunkt des Kaufs bestanden, gehören. Dies gilt jedoch nicht für die Beseitigung von Schäden, die zum Kaufzeitpunkt nicht vorhanden waren. Diese Aufwendungen können als Erhaltungsaufwand und somit als Werbungskosten, direkt geltend gemacht werden.

Allerdings gilt das nicht für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der zum Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden war. Solche Aufwendungen können als Erhaltungsaufwand und damit als Werbungskosten sofort abgezogen werden.